不動産投資は出口戦略＝売却が重要です。人気のワンルームマンション投資では、短期間で物件を現金化できるオーナーチェンジでの売却が注目されています。
しかし、オーナーチェンジ物件は通常の不動産とは売却方法が異なるので、初めての方は少々難しいかもしれません。
そこで、今回は投資用ワンルームマンションをオーナーチェンジで売却するコツを解説します。
オーナーチェンジとは、投資用のワンルームマンションに入居者がいる状態で物件を売買する方法です。入居者との賃貸契約は、新たなオーナーに引き継がれます。
売り手側のメリットは売却期間中でも入居者がいる限り、家賃収入が得られることです。退去の手間もかからず、すぐに売却できます。
一方、買い手側は入居者がいる状態で運用をはじめられ、すぐに家賃収入が得られます。すでに運用実績があり、正確な収支計画が立てられるのも大きなメリットでしょう。
オーナーチェンジの売買時、旧のオーナーと入居者との賃貸契約が新オーナーにそのまま引き継がれます。新オーナーの権利と義務は以下の通りです。
つまり、オーナーチェンジ後は入居者の義務である家賃の支払いや退去時の原状回復などは新オーナーに対して行われます。
新オーナーは入居者を住まわせる義務があり、建物の独占はできません。旧オーナー時に契約した入居者だとしても、設備の修繕や退去時の敷金返還は新オーナーが行います。
オーナーチェンジは、購入する側に多くメリットがあります。しかし、入居者の審査や物件の状態を詳細に把握できず、不安に感じる方も少なくありません。そのため、売却する際は安心して購入してもらえるような工夫が必要です。
オーナーチェンジの最大のメリットは、すぐに家賃収入が得られることです。入居者に今後も契約更新をしてもらえるよう、家賃や更新料を見直して空室リスクを抑えましょう。
長期間契約内容を変えず、契約更新を続けている入居者がいる場合、家賃設定が現在の相場とかけ離れている可能性があります。築年数や相場を考慮して金額を見直しましょう。
ただし、家賃を低く設定しすぎると、新オーナーのメリットが少なくなってしまうので要注意です。
更新期限が近い入居者の更新料を無料にするのも手です。契約更新の通知は一般的に更新期限の1〜3ヶ月前に入居者にします。早めに更新料を無料にする旨を伝え、契約更新を促しましょう。
オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、購入希望者が部屋の状態を細部まで確認できないケースが多いです。物件の欠陥は新オーナーのリスクになります。購入者の不安を少しでも和らげられるよう、売却理由や運用実績は明確にお伝えしましょう。
新オーナーは、今いる入居者の選定ができません。家賃滞納者やクレーマーなどの入居者は大きなリスクになります。賃貸契約の詳細内容や入居者の情報、家賃滞納やトラブルの履歴など可能な範囲で情報を開示すると良いでしょう。
リフォームや設備の修繕、交換履歴は資金計画を立てるうえで重要な情報です。修繕費はワンルームマンション投資で、かなりのウエイトを占めます。こまめにリフォームや修繕を行なっていた物件は、新オーナーの出費を抑えられることから人気が高く、販売価格がアップする場合もあります。
「2021年3月クロス張替」といったように、いつ、どこをリフォームまたは修繕したのかを一覧にまとめておきましょう。
オーナーチェンジ物件は、通常のワンルームマンションよりも査定金額が低い傾向があります。オーナーチェンジなどの投資用物件は、「収益還元法」で査定されます。収益還元法とは、その物件が将来生み出すと予想される収益をもとに物件価格を決める方法です。
入居者や利益率により、収益力が低いと評価されてしまうと、査定価格が低くなってしまいます。一般的にオーナーチェンジ物件は通常物件よりも10%ほど売却価格が下がると言われています。
また、オーナーチェンジ物件を居住用に売却するのはおすすめしません。オーナーは、正当な理由がない限り入居者を強制退去させられず、購入したとしても買い手がすぐに住める保証がないからです。
そのうえ、投資用物件は住宅ローンではなく、不動産投資ローンを組まなければなりません。不動産投資ローンは金利が高く、築年数が古いほど返済期間が短く設定されています。居住用に購入する方にとって負担やリスクがあまりに大きく、契約が成立しない可能性が非常に高いです。オーナーチェンジ物件は、投資に使用する方に限定して売却するようにしましょう。
オーナーチェンジでの売却は通常の不動産投資物件よりも手続きが煩雑です。さらに、オーナーチェンジ物件は事前に部屋の内見や入居者の審査ができず、どうしても購入者が懸念を抱いてしまいます。そのため、売却の依頼をするなら投資物件専門の不動産業者が最適です。オーナーチェンジ物件の売却経験が豊富で、購入者の不安を解消しつつ、スムーズに売買交渉を進めてくれます。購入希望者も経験豊富な投資物件専門業者に依頼するので、買い手が見つかりやすいでしょう。
