ワンルームマンション投資を始める際は、様々なリスクを把握しておくことが大切です。
なかでも『入居者の家賃滞納』は、なんとしても避けたいリスクのひとつといえます。この記事では、入居者の家賃滞納によってオーナーに起こってしまうことや、未然に防ぐための回避策、起こってしまった場合の対処法について、解説しています。
リスクに備えて正しい知識を持ち、安心して不動産運営を続けましょう。
ワンルームマンション投資において、空室よりも深刻なリスクが『入居者の家賃滞納』です。
空室も滞納も、収入が得られない状況は同じですが、滞納は解決に労力がかかるうえ、未回収の賃料にも納税義務が発生してしまいます。
下記に、家賃滞納で起こるデメリットについて解説します。
・収支バランスが崩れる
滞納によって収入が止まってしまうと、オーナーの手持ちからローン支払い負担が生じます。
ワンルームマンション投資では、物件購入のために組んだ金融機関のローンを家賃収入で返済していく計画が多く、収入のない期間でも金融機関への返済が続きます。さらに滞納が続くと収益バランスが崩れ、不動産投資として成立しなくなってしまう可能性もあります。
・受け取っていない家賃にも課税される
滞納の期間は、収益帳簿上では「未収金」という扱いになります。後から受け取る代金として計上されているため、利益が出ているとみなされ、納税の義務が生じます。
・新たな入居者の募集ができない
既存の入居者が退去する見込みがない期間は、新しい入居者を募集することができません。このように、滞納で生じるオーナーの被害は、空室よりも深刻です。
滞納トラブルが発生すると、解決のために、時間も費用もかかってしまいます。
なぜなら、家賃の滞納があったとしても、入居者をすぐに退去させることができないためです。
借地借家法の定めにより、滞納があったとしても入居者は保護されています。借地借家法とは、一般的に賃貸人（オーナー）よりも弱い立場にある賃借人（入居者）が、不当に住居を追い出されることのないよう、保護することを目的とした法律です。
そのため、家賃未納があったとしても、退去には3ヶ月以上の滞納実績が必要です。また、仮に入居者の滞納が続いた場合、最終的に訴訟などによって退去を促すことになります。その場合、滞納を解消できたとしても、弁護士への報酬などの費用はオーナーが負担しなければなりません。
このように、退去を要請するには時間と費用の負担が大きく、オーナーのストレスになってしまいます。
家賃滞納の恐ろしいところは、誰にでも起こりうることです。
公益社団法人 日本賃貸住宅管理教会の調査によると、2020年度時点で、全国のおよそ5％の賃貸物件で滞納が発生しています。つまり、20件に１件の割合で、実際に滞納が生じている計算になります。
調査によると、入居１ヶ月目の滞納は多く、翌月以降に滞納率が下がっています。
このことから、多くは支払い方法の設定時に家賃支払いが遅れてしまうケースと考えられます。しかしながら、100件に１件から2件は継続して滞納が続いています。
誰にでも起こりうるリスクとして、不動産オーナーになる際は、事前の回避策を心得ておきましょう。
家賃滞納トラブルは、発生する前に回避策を徹底し、未然に防ぐことが大切です。家賃滞納リスクを回避する３つの方法をご紹介します。
ひとつ目の回避策は、厳正な入居審査です。
入居審査自体はオーナー自身でも可能ですが、書類作成や入居者とのやり取りに慣れている管理会社に委託することがおすすめです。
入居審査では、
・年収
・勤務先
・勤続年数
・離職歴、転職歴の有無
・前の住居での居住期間 などから、信頼できる入居者であることを確認します。
二つ目の回避策は、入居者に連帯保証人を設定してもらうことです。
家賃滞納が発生した場合、オーナーは連帯保証人に家賃を請求することができます。ポイントは、連帯保証人の職業、収入などに加え、入居者との関係も事前に把握しておくことです。身近な親族などを連帯保証人につけてもらうと、入居者は支払い意識が高くなります。
三つ目の回避策は、家賃保証会社の活用です。
事情があり、入居者が連帯保証人を設定できない場合もあります。その場合は、連帯保証人を代行できる『家賃保証会社』の加入を依頼しましょう。
家賃保証会社は
・家賃滞納の際に入居者に代わって家賃を支払う
・滞納分の家賃を入居者に請求する
・万が一訴訟になっても、訴訟費用を負担する
という機能があります。
さらに、家賃保証会社への保証料は、入居者が支払うため、オーナーの痛手になりません。
回避策を講じていたにもかかわらず、滞納トラブルが起こってしまった場合は、対処するしかありません。 少しでも負担を軽減させるため、適切な対処法を心得ておきましょう。
家賃が納入されていないことがわかったら、まずは、滞納している事実を入居者に通知します。
この場合も、オーナー自身で動くのではなく、管理会社に依頼して督促してもらうことが賢明です。状況に慣れていないオーナーが行動することで、さらなるトラブルになってしまうケースがあります。管理会社は、督促状、電話、訪問などの手段で、冷静に入居者へ督促を行います。
滞納の理由、支払い可能な日程についても確認してもらうと安心です。また、滞納を常習化させないよう、賃料に加え、遅延損害金を請求する方法もあります。
督促しても、入居者が家賃支払いに応じない場合は、連帯保証人に連絡します。
家賃の滞納を連帯保証人に知られることを嫌がる入居者は少なくありません。連絡前に、滞納が続けば連帯保証人に連絡する旨を通知することで、解決に至るケースもあります。連帯保証人は、入居者に替わって家賃を支払う義務があるため、オーナーは連帯保証人に未納分の家賃を請求し、受け取ることができます。
連帯保証人がいない場合は、家賃保証会社に連絡し、弁済と請求手続きの委託を請求します。
滞納トラブルが解決しないときは、『内容証明郵便』を利用することも効果的です。
内容証明郵便とは、郵便局が「いつ、誰が、どのような内容」の郵便を送ったかを保管し、証明できるシステムです。重大な通知や警告書面を送る際に利用します。
滞納者からすると、第三者に内容が残っている公的な書類では「受け取っていない」などと突っぱねることもできなくなり、通知を読み込むしかなくなります。
内容証明郵便には、
・滞納の期間
・支払が必要な金額
・支払の期日
・支払われない場合の対処法（法的手続きや弁護士の介入など）
を具体的に明記します。滞納者にプレッシャーをかけ、トラブル解決を促します。
３ヶ月以上滞納が続く場合は、『明け渡し請求』を行うことができます。
明け渡し請求とは、滞納している家賃の免除といった条件をつけることで、入居者に退去を請求することです。
前述した通り借地借家法により賃借人が保護されていますが、あらゆる手段で通告しても３ヶ月以上滞納が続く場合は、明け渡し請求が可能になります。
最終手段は、弁護士などに委託し、法的に滞納トラブルを解決させてもらうことです。
この場合、弁護士への費用などはオーナーが負担しなければなりません。一般的に、一人の入居者を退去させるのに、数十万円から100万円ほどの費用を支払うことになります。
さらに、相談から解決までには、数ヶ月から半年以上の時間がかかってしまうと言われます。その間の収入がないことも含めると、大きなダメージであることが分かります。
入居者の家賃の滞納は、ワンルームマンション投資の大きなリスクです。
滞納トラブルが解決しないと、最悪の場合は法的措置などが必要になり、大きな費用がかかるうえ、投資自体の収支が崩壊してしまいます。
トラブルに発展しないよう
・管理会社を活用し、厳正な入居審査を行う
・身近な親族に家賃保証人になってもらう
・家賃保証会社をつけてもらう
といった回避策を必ず講じるようにしましょう。
リスクを回避できれば、ワンルームマンション投資は堅実に利益を積み立てられる投資方法です。知識を蓄え、安心して不動産運用を進めましょう。
