「売りたいのに、ローン残債が売却価格を上回っていて売れない」。投資用ワンルームマンションのオーナーから寄せられる相談のうち、約4割がこの「残債過多」の壁に直面しています。本記事では、売却を諦める前に検討したい、収支を立て直して出口に近づくための具体的な方法を解説します。
投資用ワンルームマンションを所有していて、こんな状況に心当たりはありませんか。
これらは、決してあなただけが抱えている問題ではありません。そして、「売れない＝もう打つ手がない」わけでもありません。
投資用ワンルームマンション売却サービス「ReTrue（リトゥルー）」に寄せられた売却相談の結果を集計したところ、次のような内訳になりました。
実際に売却できたオーナーは全体の53%。一方で、38%のオーナーは残債が売却価格を上回るために売却に踏み切れず、「売却しない」を選んだ9%を含めると、約半数が売却以外の道を選んでいることがわかります。
背景には、投資用ワンルームマンション市場を取り巻く2つの環境変化があります。
当社が取り扱った785件のデータでは、2,000万円を超える価格帯になると実質利回りが4%前後に収束し、価格が上がっても収益がそれに見合って改善しない構造が定着しています。高い価格で購入した物件ほど、売却時に残債を回収しにくい状態になりやすいのです。
日銀の利上げ局面が続くなか、変動金利でローンを組んでいる場合は返済負担が増していきます。毎月の収支が圧迫されると、残債が思うように減らず、売却可能な水準に近づくまでに時間がかかってしまいます。
「今は売れない」オーナーに対して、賃貸管理サービス「MAMORU（マモル）」は、残債の削減ペースを上げて、適切な売却タイミングのご提案につなげるための2つのアプローチを提供しています。
一般的な賃貸管理会社に毎月支払う管理委託手数料を0円にすることで、月々の収支をプラス方向へ改善します。浮いたぶんが残債の返済に回り、減るペースが上がります。
主要都市では賃料の上昇が堅調に推移していることもあり、入居者への賃料アップ交渉を通じて月々の家賃収入を増やせる余地があります。残債削減が加速するだけでなく、賃料が上がることで利回り計算上の売却価格そのものも上昇し、売却条件の改善が期待できます。
この2つを組み合わせることで、「売れない物件」を「売れる物件」へと近づけ、オーナーが望む出口に向けた適切な売却タイミングをご提案します。そして売却の機が熟したときには、ReTrueのオークション形式の売却サポートへとつなぎ、一貫した出口戦略を描くことができます。
売却できないことは、決して終わりではありません。収支を整えながら、最適な売却タイミングを待つ——それも立派な出口戦略のひとつです。
残債が売却価格を上回っている場合でも、収支を改善して残債の削減ペースを上げることで、売却可能なタイミングに近づけることができます。管理委託手数料の削減や適正賃料への見直しによって毎月の収支を改善する方法があります。
残債過多（オーバーローン）とは、物件のローン残債が売却見込み価格を上回っている状態を指します。この状態では売却時に自己資金を持ち出して残債を精算する必要があるため、売却に踏み切りにくくなります。
はい。投資用マンションの価格は利回りをもとに算定されるため、適正賃料への見直しで家賃収入が増えると、利回り計算上の売却価格も上昇し、売却条件の改善が期待できます。
※本記事内のデータは株式会社SOZOの自社調べによるものです。記載のサービス実績は過去の実績であり、将来の成果を保証するものではありません。本記事は情報提供を目的としており、特定の投資判断を推奨するものではありません。
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