投資用マンションのローン返済に困っている方は、任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。任意売却とは、ローン残債のあるマンションを債権者の合意を得たうえで売却することです。任意売却をすれば、ローン残債があっても競売にかけられずに不動産を売却できます。
しかし、任意売却をするには満たさなくてはならない条件等があるため注意が必要です。そこで今回は、投資用ワンルームマンションの任意売却について、わかりやすく解説します。
任意売却とは、債権者（借入先の金融機関など）の合意のもと、「ローンの返済が滞っている不動産」や「売却価格よりローン残債の方が多い不動産」を一般市場で売却することです。任意売却をすると、上記のような物件であっても競売の実行を防ぐことができます。
ただし、任意売却をするには、借入先の金融機関との話し合いが必要です。なぜなら、不動産のローンには担保（抵当権）が設定されているため、任意売却の場合は持ち主の意思だけで売却することができません。債権者の合意を得ないと担保を外せない、つまり売ることができないため、売却には債権者の意向が大きく影響します。
なお、任意売却をするには、以下の条件を満たすことが必要です。
・債務者が合意している
・税金の滞納によって不動産が差し押さえられていない
・売却活動にかかる時間が確保されている
・不動産に市場価値がある
・共有者の同意がある
・連帯保証人が同意している
・管理費・修繕積立金の滞納がない（マンションの場合）
任意売却と競売の違いは、強制力にあります。競売とは、債権者が不動産を強制的に売却し、債権を回収することです。債権者が裁判所に「不動産競売申立て」を行い認められると、強制的に競売が進行し、所有者はもちろん債権者の意思は一切考慮されません。
また、競売は裁判所での入札形式（オークション）となるので、売却価格は一般市場の相場より低くなります。そのため債権者にとっても、競売は債権回収の最終手段といえるでしょう。
任意売却には、メリットとデメリットがあります。ここからは、任意売却のメリット・デメリットについて解説します。
・競売より高値で売却できる
任意売却は一般市場で売却するため、競売よりも高値で売れる可能性があります。交渉次第では市場の相場と同じくらい、もしくはそれ以上の金額で売却が可能です。買い主が了承すれば、好条件での売却が叶います。高く売却できれば、その分ローン残債を減らすことができるため、大きなメリットといえるでしょう。
・プライバシーが守られる
任意売却には、競売のようにプライバシーが侵害される心配はありません。競売の場合、インターネットや裁判所、新聞等に競売情報が公開されるため、ローンを滞納していることや家が競売にかけられていることが周りの人に知られてしまいます。一方、任意売却の場合は、これらの情報が外部に漏れることはないので安心です。
・無理のない返済プランを立ててもらえる
任意売却をしてもローンが残ってしまうことは珍しくありません。その場合は、金銭的な事情を考慮した返済プランを債権者もしくは債権回収業者が提案してくれる可能性があります。毎月の支払い額が減るため、無理なく残りのローンを返済できるでしょう。
・個人の信用情報に記載される
任意売却をすると、金融機関が閲覧できる個人の信用情報に記載されます。任意売却をした事実は、「一定以上ローンを滞納している」ということになるため、しばらくの間、新規のローン審査は通りづらくなるでしょう。
・タイムリミットがある
任意売却には、タイムリミットがあります。そのため、納得のいく売却活動ができないかもしれません。設定されたタイムリミットを過ぎると、競売にかけられるため、売り急いでしまう人もいます。なお、競売までのリミットに決まりはありませんが、ローン滞納から10～12ヵ月くらいに設定されているケースが多いです。
・持ち主の意思だけで売却ができない
任意売却の主導権は債権者にあるため、持ち主の意思だけで売却することはできません。任意売却の合意を得るには、債権者の出す条件を満たし、明確な返済プランを立てる必要があります。状況によっては、債権者の合意を得られないケースもあるため注意が必要です。
マンション投資をする方の中には、任意売却を検討している方もいるかもしれません。投資用マンションの任意売却は、以下のような流れになります。
（1）不動産の査定とローン残債の確認
任意売却をしたいと思ったら、まず、不動産の査定やローン残債を確認しましょう。不動産売却後にローンがどのくらい残るのかは、債権者が任意売却に合意するかどうかの判断材料になります。
（2）任意売却の申し出をし、債権者の合意を得る
任意売却をするには、債権者の合意を得て、抵当権を抹消しなくてはなりません。もし、債権者と抵当権者が異なる場合は、どちらの合意も必要となるため注意しましょう。また、ローンの連帯保証人がいるなら、任意売却の申し立てをする前に相談しておくと安心です。
（3）仲介業者と媒介契約を結び、売却活動をする
任意売却も通常の不動産売買と同じように、仲介業者と媒介契約を結び、売却活動を行うのが一般的です。媒介契約を結んだ仲介業者は、不動産流通システムに物件情報を登録し、購入希望者を探します。
（4）売買契約を結び、決済、引き渡し
通常の不動産取引と同様に、購入希望者と価格交渉等をし、お互いが納得すれば売買契約を結びます。ただし、任意売却する物件に設定されている抵当権を抹消するには、債権者からの条件を満たす必要があるため注意しましょう。決済後は、物件の引き渡しが行われ、売買完了となります。
見出し5 売却しても残債があった場合は？
結論から言うと、残債の一括返済を求められることはないのでご安心ください。任意売却によってローンを返済しても、ローンが残ることを「オーバーローン」といいます。任意売却の場合は、オーバーローンになるケースがほとんどなので、その債権を債権回収業者に売却する債権者が多いです。つまり残りのローンは、債権回収業者に返済する流れになります。債権回収業者は、実際の残債よりも低額で債権を買い取っているため、無理のない返済計画を立ててくれるでしょう。
ワンルームマンション投資をしていて、ローンの返済に困ったときは任意売却を検討するのも1つの方法です。しかし、任意売却をする際には、それ相応の知識や経験が求められます。自分で任意売却をしようとした結果、思っていた以上に時間がかかってしまい、競売にかけられるケースも珍しくありません。そうならないためにも、投資用マンションの売却に困ったときは、不動産のプロに相談しましょう。きっと、納得のいく売却活動ができるはずです。
