関西・中部圏で投資用マンションを検討する際、「プレサンス」と「エスリード」は比較対象として名前が挙がりやすいデベロッパーです。
いずれも供給実績が豊富で、単身者向けを中心とした分譲マンションを数多く展開しており、大阪・名古屋エリアでは高い認知と実績を築いてきました。
中古市場でも目にする機会が多く、投資用マンションを検討したことがある方であれば、一度は耳にしたことのあるブランドと言えるでしょう。
一方で、同じ投資用マンションであっても、物件づくりの考え方や管理体制、保証制度、想定されている投資スタイルには違いがあります。
表面的な利回りや営業時の説明だけで判断すると、「思っていた運用と違った」「将来の出口が見えにくい」と感じるケースも少なくありません。
特に、長期保有を前提にするのか、将来的な売却も視野に入れるのかによって、重視すべきポイントは変わってきます。
プレサンスとエスリードはいずれも有名な投資用マンションですが、「結局どこが一番違うのか」「家賃保証の有無で売れやすさに差は出るのか」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
本記事では、両社を投資目線で比較し、それぞれがどのような考え方の投資に向いているのかを整理します。
購入を検討している方はもちろん、すでに保有していて今後の判断に迷っている方にとっても、参考になる内容をお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
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関西・中部圏で投資用マンションを保有している方や、売却を考え始めた方にとって、プレサンスとエスリードはよく名前を聞くブランドではないでしょうか。
不動産情報を調べていると、どちらも頻繁に目にするため、「この二つは何が違うのだろう」と感じる方も多いはずです。
両社が比較されやすい理由は、単に知名度が高いからではありません。
長年にわたり、関西・中部圏を中心に、単身者向けの区分マンションを数多く供給してきたという共通点があります。
そのため、購入時だけでなく、中古市場や売却の場面でも、同じ土俵で語られることが多いのです。
プレサンスとエスリードはいずれも、大阪や名古屋といった主要都市で供給実績を積み重ねてきました。
特定のエリアに集中しながら、安定的にマンションを供給してきた点が特徴です。
こうした背景から、金融機関や不動産会社の間でも認知度が高く、中古市場においても取り扱いしやすい物件として見られることが少なくありません。
売却を考える際、この点は意外と重要になります。
中古マンションの価格は、築年数や立地だけで決まるわけではありません。
市場でどれくらい情報が共有されているかも、価格や売却までのスピードに影響します。
シリーズ名やデベロッパー名を聞いた段階で、おおよそのイメージを持ってもらえる物件は、買主にとって検討しやすく、話が進みやすい傾向があります。
その意味で、プレサンスとエスリードは、中古市場でも一定の安心感を持って見られやすいブランドと言えるでしょう。
ただし、同じ投資用マンションであっても、プレサンスとエスリードは、考え方まで同じというわけではありません。
物件の設計や運用をどう考えているかという点には、はっきりとした違いがあります。
プレサンスは、立地や分譲仕様にこだわり、物件そのものの価値を意識した設計が多い傾向にあります。
将来売却することも視野に入れた場合、こうした点が評価につながるケースもあります。
一方、エスリードは、家賃保証などの仕組みを活用し、保有中の収支を安定させることを重視した設計が特徴です。
毎月の収入をできるだけ安定させたい方にとっては、分かりやすいメリットと感じられることも多いでしょう。
この違いは、購入時にはあまり意識されないことがあります。
しかし、売却を検討し始めると、見え方が変わってきます。
例えば、サブリース契約が付いている場合、それが売却時にどのように引き継がれるのかという点があります。
また、建物の仕様や管理体制が、中古市場でどのように受け取られるかも重要です。
こうした点は、物件ごとの設計思想によって差が出やすい部分です。
そのため、どちらが良いかを一概に決めることはできません。
大切なのは、自分が保有しているマンションが、どのような考え方でつくられているのかを理解することです。
それが、保有を続けるか、売却を検討するかを考える際の、ひとつの判断材料になります。
プレサンスの投資用マンションは、保有中の賃貸運用だけでなく、将来の売却も視野に入れた設計が特徴とされています。
立地や建物仕様、シリーズ展開など、物件そのものの価値を意識した要素が多く見られます。
売却を考え始めたとき、こうした設計思想は、中古市場での評価に影響するポイントになります。
ここでは、プレサンスのマンションを売却目線で見た場合に、どのような強みがあり、どこに注意が必要かを整理していきます。
プレサンスは、関西・中部圏を中心に、長期間にわたって投資用マンションの供給を続けてきたデベロッパーです。
単身者向けを主軸とした区分マンションを継続的に手がけてきたことで、市場での認知度を高めてきました。
この供給実績は、購入時の安心感だけでなく、売却を考えた際にも意味を持ちます。
金融機関や不動産会社の間で情報が共有されやすく、シリーズ名やブランド名から物件のイメージを持ってもらいやすい点は、中古流通において有利に働く要素です。
売却時には、物件単体の条件に加え、「どの会社が供給した物件か」「市場でどれだけ知られているか」も評価に影響します。
その点で、プレサンスは比較対象として俎上に載りやすく、説明が通りやすいブランドと言えます。
プレサンスのマンションは、投資用でありながら分譲仕様へのこだわりが見られる点が特徴です。
設備や内装、共用部に一定のグレード感があり、築年数が進んだ後も「つくりがしっかりしている」という印象を持たれやすい物件が多く見られます。
中古市場では、新築時ほどの差別化は難しくなる一方で、分譲仕様であることや、全体の完成度は、マイナス評価を避ける要素として働きます。
売却時に大きく価格を押し上げる要因になるわけではありませんが、他の同条件物件と比較された際に、相対的に評価を保ちやすい点は、資産価値を意識した設計の強みと言えるでしょう。
都市部の単身者やDINKS層が物件選びで重視するポイントのひとつが、エントランスの印象とセキュリティ設備です。
プレサンスでは、オートロックや防犯カメラなど、単身層にとって必要性の高い設備が、比較的標準的に備えられている物件が多く見られます。
これらの要素は、賃貸募集の場面での競争力に直結します。
入居が決まりやすい物件は、結果として空室期間が短くなり、賃貸運用が安定しやすくなります。
売却時には、
「どのような理由で入居が続いてきたのか」
を説明できるかどうかが重要になります。
エントランスやセキュリティといった分かりやすい強みがある物件は、その点で説明材料を持ちやすいと言えます。
プレサンスのマンションは、単身者やDINKS層の生活スタイルを前提に、間取りや内装が設計されています。
生活動線や収納スペース、居住空間のバランスなど、実際の住みやすさを意識したつくりが特徴です。
こうした設計は、短期的な入退去を防ぎやすく、結果として長期入居につながるケースが多く見られます。
長期入居が続いている物件は、賃貸運用が安定し、その実績が売却時の評価にプラスに働くことがあります。
売却を検討する際には、家賃水準だけでなく、
「どれくらい安定して入居が続いてきたか」
という点も、買主が注目するポイントになります。
需要と噛み合った間取り設計は、見えにくいものの、確かな比較材料になります。
プレサンスには、「プレサンス レジェンド」や「プレサンス ロジェ」など、複数のブランドラインがあります。
シリーズごとに立地や仕様、価格帯が整理されているため、物件の位置づけやターゲット層を説明しやすい点が特徴です。
売却時においても、「どのシリーズの、どの立地帯の物件なのか」を整理して伝えられることは、適切な価格設定やスムーズな取引につながります。
また、土地取得から開発、賃貸管理までをグループ内で行う一貫体制も、説明材料のひとつになります。
管理方針や運用履歴が比較的分かりやすく、管理内容を引き継ぐイメージを持ってもらいやすい点は、売却時の安心材料です。
エスリードの投資用マンションは、毎月の家賃収入を安定させることを重視した設計が特徴とされています。
購入時から長期保有を前提とした考え方が反映されており、賃貸運用の分かりやすさを重視する方に選ばれてきました。
売却を意識したときには、この「安定性重視」という考え方が、評価ポイントにも注意点にもなります。
ここでは、エスリードのマンションを売却目線で見た場合に、どのような特徴があるのかを整理します。
エスリードは、関西圏を中心に、投資用マンションの供給を続けてきたデベロッパーです。
急激にエリアを広げるのではなく、一定の地域に絞って堅実に供給を行ってきた点が特徴とされています。
この供給姿勢は、長期保有を前提とする投資家にとって、分かりやすい安心材料になります。
市場環境が変化した場合でも、極端な方針転換が起こりにくいという印象を持たれやすいからです。
売却を考える場面でも、事業方針が安定している会社の物件は、買主に説明しやすい傾向があります。
長く同じエリアで供給されてきた実績は、中古市場での信頼感にもつながります。
エスリードのマンションは、都心部へのアクセスを重視した立地に建てられているケースが多く見られます。
駅からの距離や主要エリアへの移動のしやすさが、物件選定の重要な要素になっています。
この立地戦略は、単身者を中心とした賃貸需要と相性が良く、保有中の空室リスクを抑えやすい点が特徴です。
実際、立地条件が安定している物件は、賃貸募集の際にも大きなアピールポイントになります。
売却時には、エリアごとの中古相場や競合物件との比較が必要になりますが、
都心アクセスの良さは、価格設定や販売期間に影響する重要な要素として扱われます。
エスリードの最も象徴的な特徴として挙げられるのが、家賃保証制度です。
一定条件のもとで家賃の90％など高水準の賃料が保証される仕組みは、保有中の収支を安定させたい投資家にとって、非常に分かりやすいメリットです。
空室期間が発生した場合でも収入が大きく落ち込まない点は、投資家が感じる精神的な負担や資金繰りの不安を大きく軽減する要因になります。
この「安定したインカムゲイン」は、エスリードの投資用マンションが「安定運用重視」と位置づけられる最大の理由です。
家賃保証制度は、一般的にサブリース契約（一括借上げ契約）によって成り立っています。そのため、売却時にはサブリース契約の内容を整理しておくことが欠かせません。
契約期間、家賃見直しのタイミング、賃料改定のルール、そして解約条件などは、次の買主が必ず確認するポイントであり、内容によっては売却価格や売却までの期間に影響が出ることもあります。
重要なのは、サブリース契約が良いか悪いかを判断することではなく、その契約内容を正しく把握し、買主に明確に説明できる状態にしておくことが、比較検討の場面で信頼を得るために大きな意味を持ちます。
エスリードのマンションは、分譲マンションとしての基本性能を重視した設計がされており、構造や設備、管理体制など、長期使用を前提としたつくりが特徴です。
さらに、特定の設備トラブルに備えた修理保証が用意されている物件もあります。給湯器や主要設備の故障に対する不安を抑えられる点は、保有中の突発的な出費リスクを軽減し、安心感につながります。
売却時においても、建物の管理状況や修繕履歴、保証の有無は、買主が物件の将来的なメンテナンスコストを予測する上での重要な判断材料です。長期保有を前提に管理されてきた物件であるという事実は、買主にとっても高い信頼性につながります。
プレサンスやエスリード以外にも、関西・中部圏には投資用マンションの主要シリーズが存在します。
これらのシリーズは、それぞれ供給エリアや設計思想、想定している投資スタイルが異なり、市場の中で独自の立ち位置を築いてきました。
自分の物件がどのポジションにあるのかを把握するためには、こうした周辺シリーズの特徴を知っておくことが重要です。
まず挙げられるのが「エステム」シリーズです。
エステムは、関西圏を中心に投資用マンションを数多く供給してきた実績があり、供給戸数と知名度の両面で存在感のあるブランドとして知られています。
立地は都心部や主要沿線を重視しつつ、設備仕様やセキュリティ面にも一定の水準を確保している物件が多く、単身者向け賃貸として分かりやすい商品設計が特徴です。
賃貸運用を前提とした仕様が整っている一方で、シリーズや築年数、エリアによって評価のされ方には差が出やすい傾向もあります。
売却時には、「どのエステムシリーズか」「立地と築年数が市場と合っているか」といった点が、価格や売却期間に影響することが多く、個別性が比較的はっきり出やすいシリーズと言えます。
次に、ファーストフィオーレが挙げられます。
ファーストフィオーレは、ゼネコンとデベロッパーが一体となった開発体制を強みとし、建物の基本性能とコストバランスを重視した設計が特徴です。
過度な装飾や高級感を前面に出すというよりも、賃貸運用に必要な要素を押さえた堅実なつくりが多く、価格と内容のバランスを重視する投資家から選ばれてきました。
売却時には、建物の安心感や分かりやすい価格帯が評価ポイントになりやすいシリーズです。
リーガルシリーズも、関西圏では比較対象として名前が挙がりやすい存在です。
リーガルは、立地条件や外観デザイン、共用部の雰囲気といったイメージ面を重視している点が特徴で、都心部や人気エリアで供給されるケースが多く見られます。
中古市場においても、立地とデザイン性が評価されやすく、条件が合えば比較的スムーズに売却が進むこともあります。
このほかにも、地域密着型のデベロッパーが手がけるシリーズや、特定エリアに特化した投資用マンションも存在します。
こうした物件は供給数こそ限られますが、エリア特性に合った設計がされている場合もあり、条件次第では一定の評価を受けることがあります。
一方で、ブランド認知が限定的な場合は、売却時に説明が必要になる場面も少なくありません。
これらの主要シリーズと比較すると、
プレサンスは供給量とブランド認知の高さから資産価値や流通性を意識した位置づけにあり、
エスリードは収支の安定性や運用の分かりやすさを重視した位置づけにあることが分かります。
複数のシリーズを横に並べて見ることで、自分が保有しているマンションが、市場の中でどのタイプに属しているのかを客観的に把握しやすくなります。
売却を検討する際には、同じエリアでどのシリーズが競合しているのかを把握したうえで、価格設定や売却戦略を考えることが重要です。
プレサンスとエスリードは、どちらも中古市場で流通量があり、売却の選択肢自体は持ちやすいブランドです。
ただし、売却は「ブランドが強いから高く売れる」といった単純な話ではありません。
実際には、物件の設計思想や契約形態によって、買主に刺さる訴求点と、つまずきやすい論点が変わります。
そのため重要なのは、どちらが売りやすいかを決めることではなく、自分の物件をどう売るかを最初に設計することです。
プレサンスは、立地や分譲仕様、共用部の完成度など、物件そのものの価値が説明材料になりやすい傾向があります。
売却では、買主が「将来も一定の需要がある」と納得できるかが重要であり、資産価値を語れる要素が多い物件ほど、比較検討のテーブルに残りやすくなります
一方、エスリードは、家賃保証などを含めた運用の安定性が特徴で、買主にとっては「毎月の収支が読みやすい」という訴求が効きやすい場面があります。
ただし、安定運用型の強みは、契約条件が明確であるほど活きます。
保証の内容や引き継ぎ条件が曖昧なままだと、逆に慎重な買主ほど検討を止めやすくなる点は押さえておく必要があります。
売却価格や売却期間に影響しやすいのは、実はブランド名そのものよりも、物件の中身や条件です。
なかでも大きなポイントになるのが、立地の分かりやすさです。
駅からの距離や主要エリアへのアクセスに加え、単身者の賃貸需要が安定しているエリアであることが伝わる物件は、買主のイメージが揃いやすく、比較検討がスムーズに進む傾向があります。
関西・中部圏では、築年数や立地条件によって中古マンションの流通価格に差が出る傾向があり、国土交通省が公表している不動産価格指数を見ても、都市部を中心に中古マンション価格は一定の水準を維持していることが分かります。
参考：国土交通省「不動産価格指数」
次に重要なのが、現在の賃貸状況と賃料の水準です。
相場から大きく外れていない賃料で安定して入居が続いている物件は、買主が将来の運用を想像しやすく、安心感につながります。
空室リスクや賃料下落の懸念が小さいと判断されることで、価格交渉が長引きにくくなるケースもあります。
さらに、管理状況や資料の整い具合も、売却の進みやすさを左右します。
管理費や修繕積立金の内容、修繕履歴、管理会社の体制、各種規約が整理されている物件は、購入判断がしやすく、結果として売却期間が伸びにくい傾向があります。
プレサンスは仕様や共用部の見え方が説明材料になりやすく、エスリードは運用条件が整理されているほど魅力が伝わりやすいという違いがあり、この差が価格設定や売り方の組み立て方に影響してきます。
サブリース付き物件は、一律に評価が下がるわけでも、一律に有利になるわけでもありません。
評価が分かれるのは、買主が「収支の見通し」と「契約の自由度」をどう捉えるかが人によって異なるためです。
安定収入を重視する買主にとっては、条件が明確であればプラスに働くこともあります。
一方で、自由に賃料を調整したい、将来的に管理方針を変えたい買主にとっては、契約が制約として見える場合があります。
売却で重要なのは、サブリースの有無を隠さないことではなく、内容を整理して説明できる状態にすることです。
確認すべきポイントは、契約期間、賃料見直しのルール、免責や控除の有無、解約の可否と手続き、買主への承継条件です。
この整理ができているだけで、買主の不安が減り、検討が止まりにくくなります。
エスリードは家賃保証を売りにしやすい反面、契約の見せ方が弱いとマイナス評価に転じやすい。
プレサンスでもサブリース付きは存在するため、同じく条件整理が重要になります。
中古市場の評価は、築年数が進むほど「立地」と「管理状態」の比重が高まります。
新しい時期は設備や内装の新しさが評価されやすい一方で、築年が進むと、共用部の維持状況や修繕計画、管理の透明性がより強く見られます。
同じブランドでも、シリーズのグレードや立地帯によって評価が変わるため、「ブランド名だけで相場を決めない」ことが重要です。
売却タイミングは、相場が高い時期を当てにいくというより、売りやすい条件が揃った時期を逃さないという考え方が現実的です。
具体的には、賃料が相場から大きく乖離していないこと、入居状況が安定していること、管理資料が揃っていること、サブリース条件が整理できていることが、売却の進めやすさに直結します。
また、融資残債と想定売却価格の関係も、早めに把握しておくと判断がしやすくなります。
出口で迷いが出る場合は、まず「いま売るなら、どの買主層に、何を強みとして伝えるか」を決めることが先になります。
そこが定まると、価格設定と販売戦略が組み立てやすくなり、結果として売却期間の見通しも立てやすくなります。
投資用マンションは、「買ったら終わり」ではなく、保有中の状況によって判断が変わる資産です。
感覚や周囲の声だけで決めるのではなく、数字と契約内容を一度整理したうえで、保有を続けるか、売却を検討するかを考えることが重要になります。
購入時に提示される表面利回りは、家賃収入のみを基準にした数字です。
実際の運用では、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理委託費などが差し引かれ、手元に残る金額は大きく変わります。
特に築年数が進んでいる物件では、修繕積立金の増額や管理費改定が行われているケースも少なくありません。
現在の実質収支を把握することが、保有継続か売却かを判断する最初のステップになります。
次に確認すべきなのが、融資残債と想定される売却価格の関係です。
売却価格でローンを完済できるのか、あるいは自己資金の持ち出しが発生するのかによって、判断は大きく変わります。
この整理を行わないまま売却を進めると、想定外の資金負担が生じることがあります。
数字を把握したうえで出口を考えることで、現実的な選択肢が見えてきます。
保有を続ける場合、現在の収支が今後も維持できるかを考える必要があります。
家賃下落の可能性や修繕費の増加、金利条件の変化など、中長期的なリスクを整理しておくことが重要です。
一方で、管理会社の見直しや賃料設定の調整など、改善余地が残っているケースもあります。
売却だけでなく、運用改善という選択肢も含めて冷静に検討することが大切です。
売却を検討する際には、管理契約やサブリース契約の内容を事前に確認しておく必要があります。
契約期間や解約条件、家賃見直しのルール、買主への引き継ぎ可否などは、必ず説明を求められるポイントです。
これらが整理されていないと、売却の話が進みにくくなることがあります。
契約内容を把握しておくことで、相談時の判断がスムーズになります。
売却や保有の判断は、「まだ先でいい」と先送りされがちです。
しかし、収支悪化や市場環境の変化が進んでから動くと、選択肢が限られてしまうこともあります。
いま売るかどうかを決める必要はありませんが、「いま売るならどうなるか」を把握しておくことは重要です。
判断材料を早めにそろえることで、状況に応じた柔軟な選択がしやすくなります。
サブリース契約が付いている投資用マンションでも、売却自体は可能です。
ただし、契約内容によっては、買主が限定されるケースがあります。
特に、家賃の見直し条件や解約可否、買主への引き継ぎ条件は、必ず確認されるポイントです。
事前に契約内容を整理しておくことで、売却時の説明がスムーズになります。
プレサンスの物件は供給数が多く、中古市場での認知度が高い点が特徴です。
そのため、築年数が進んでいても、立地や管理状況によっては十分に売却が見込めます。
特に、駅距離やエリアの賃貸需要が安定している物件は、比較対象として検討されやすい傾向があります。
築年数だけで判断せず、条件を総合的に見ることが大切です。
家賃保証があるからといって、必ずしも売りにくくなるわけではありません。
安定した収支を重視する買主にとっては、プラスに評価されることもあります。
一方で、将来自由に賃料を調整したい買主にとっては、制約と受け取られる場合もあります。
売却時には、保証内容を整理し、どのような買主に向いているかを明確にすることが重要です。
あります。
実質収支が安定しており、今後も大きな修繕負担や賃料下落のリスクが低い場合は、無理に売却する必要はありません。
また、融資条件が有利で、長期的に見て収支改善が見込めるケースもあります。
売却だけでなく、保有継続も選択肢として整理することが重要です。
もちろん問題ありません。
「今売るべきか」「もう少し持つべきか」を判断するために相談される方も多くいらっしゃいます。
売却を前提にせず、現在の収支や契約内容、想定売却価格を整理するだけでも意味があります。
判断材料をそろえることで、後悔のない選択につながります。
プレサンスやエスリードをはじめ、投資用マンションは、物件そのものの良し悪しだけで判断できるものではありません。
立地や仕様、運用条件、契約内容、そして現在の収支状況によって、最適な選択は人それぞれ異なります。
重要なのは、「売るべきか、持つべきか」を感覚で決めるのではなく、いまの状況を正しく整理したうえで判断することです。
その整理ができていれば、保有を続ける選択も、売却を検討する選択も、どちらも前向きな判断になります。
実質収支や融資残債、契約内容を整理してみても、「このまま持ち続けてよいのか」「いま売るとどうなるのか」と迷う場面は少なくありません。
そうしたときは、売却を前提に決める必要はなく、まずは現状を客観的に整理することが大切です。
第三者の視点を入れることで、自分では気づかなかったリスクや、逆に安心して保有できる要素が見えてくることもあります。
ReTrue（リトゥルー）では、現在の収支や契約内容、将来の見通しを整理したうえで、「いま売るべきか」「もう少し保有すべきか」をプロの目線でご提案させていただきます。
無料のAI査定も行っておりますので、
「今どのくらいで売れるか目安が知りたい」
「まだ売却は迷っている」という方も、ぜひお気軽にお試ください
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