ワンルームマンションの投資家にとって、空室の発生はできる限り回避したい事態ですよね。そこで、入居者に長く住んでもらうための『テナントリテンション』という考え方をご存じですか。この記事では、テナントリテンションのメリットや実践方法、注意点についてまとめています。テナントリテンションによって、収益力の高い不動産運営を実践していきましょう。

ワンルームマンション投資成功にはテナントリテンションが有効

テナントリテンションとは、同じ入居者に長く住んでもらうための工夫のことです。

商業施設やビルの賃貸経営でも取り入れられている考え方で、「借主にサービスや工夫を施し、退去を回避する」取り組み全般を指します。

ワンルームマンション投資にとって、入居者に住み続けてもらうことは、不動産投資の成功に大きなプラスになります。なぜなら、多くのワンルームマンション投資家は、家賃収入によってローンを支払い、差額で収益を積み立てています。

空室を防ぐことで、収支バランスを崩しにくくなり、安定して収益を上げていくことが可能です。

従来の日本の賃貸経営では、敷金や礼金で退室のリスクに備えていました。しかし、最近は、賃貸経営競争の激化から、敷金礼金を取らない物件が多くなっています。

そのため、入居者に長く住んでもらおうという「テナント維持」の考え方が始まっています。不動産運営者にとって今後ますます重要視される「テナントリテンション」について、理解を深めていきましょう。

マンション投資におけるテナントリテンション４つのメリット

テナントリテンションによって空室を防ぐことには、多くのメリットがあります。

出費を少しでも抑えたいワンルームマンションオーナーには特に嬉しい、４つのメリットをご紹介します。

メリット1：家賃収入を継続できる

家賃は、ワンルームマンション投資のメインの収入です。

空室期間は、オーナーのポケットマネーからローン支払いなどの経費を補填する必要があり、収支バランスが崩れてしまいます。安定して家賃収入を受け取れることは、収益を積み立てていくワンルームマンション投資のスタイルに重要な要素です。

メリット2：募集費用がいらない

空室になると、収入がなくなるだけでなく、必要になる出費があります。

そのひとつが、新しい入居者を募集するための費用です。広告費用や仲介手数料など、募集に関わる費用も、退去がなければ必要ありません。

メリット3：修繕費用を削減できる

退去すると、早く新しい入居者に入ってもらうために、部屋の劣化した部分を修繕することがあります。

礼金のない契約では、修繕はオーナーの負担になります。さらに空室が続くと、物件価値を高めるため、大規模なリフォーム工事を施工する場合もあります。入居者が入れ替わらなければ、こうした修繕費用を削減できます。

メリット4：家賃減額リスクが少ない

入居者が入れ替わると、周囲の家賃相場が変化していて、同じ家賃額で売り出しできなくなっていることがあります。

先の入居者のときよりも築年数が経過している分、物件価値は低く見られてしまいます。一方、同じ入居者に不満なく住んでもらえれば、変わらない家賃額を継続して受領できます。

今日からできるテナントリテンション施策例

では、入居者に長く住んでもらうために、オーナーは何をすべきでしょうか。すぐに実践できる５つの施策例をご紹介します。

誠実なトラブル対応

迅速なトラブル対応も、テナントリテンションになります。

なぜなら、トラブルの対応で信頼を失うと、まだ住む予定だった入居者でも、すぐに退去する判断になりかねないからです。トラブルやクレームには、迅速に丁寧に対応しましょう。

入居者へのプレゼント

更新のタイミングなどで、ささやかなプレゼントや特典をつけるのも、テナントリテンション施策のひとつです。オーナーとコミュニケーションの機会が少ないワンルームマンション入居者に、親近感を感じてもらえる機会になります。

アンケートの実施

更新の数ヶ月前に、更新するかどうかを入居者に書類回答してもらうことが一般的です。

例えば、早めにアンケートを行い「設備などに不満はないか」を把握することもテナントリテンションになります。

アンケートの回答で設備などに不便がありそうな場合は、早めに対応しましょう。更新時期の前に修繕をすれば、継続して住んでもらえる可能性を高められます。もし退去があった場合も、オーナーの資産になるので、損はありません。

物件の環境整備

共有部分を常にきれいにしておくことも、テナントリテンションになります。

入居者は、住まいの衛生環境に敏感です。

エアコンや換気扇などは、持ち主でない入居者が外部業者に委託して掃除してもらうケースは多くありません。定期的に、オーナーからハウスクリーニングの提案をすると喜ばれるでしょう。設備の劣化を軽減させられることも、オーナーのメリットになります。

更新料の割引／廃止

更新は、退去のタイミングを誘う要因です。

例えば、アンケートの回答などを理由に割引提案すると、入居の継続を考えやすくなります。可能であれば、更新料の全額廃止をすることで、住み続けようかを考える機会自体をなくすことができます。

マンション投資テナントリテンションの注意点

ワンルームマンション投資のテナントリテンションも、少し間違うと無駄になってしまうことがあります。下記の２つの点に注意しましょう。

当たり前に感じさせない

入居者のために行っているテナントリテンション施策も、「やってもらって当たり前」と思われていると意味がありません。「他の物件にはない特典だ」と感じてもらえる伝え方を工夫しましょう。

不公平を感じさせない

特定の入居者だけにサービスがあると、不平等感が生じてしまうことがあります。1室だけなどで所持することも多いワンルームマンション運営では、注意が必要です。

「部屋のオーナーからの感謝」と伝わる施策が効果的です。

まとめ

ワンルームマンション投資成功のためには、テナントリテンションは空室発生を回避する有効な手段です。

・空室期間の収入ロスがない
・募集費用がいらない
・修繕費用を削減できる
・家賃減額リスクが少ない

など、物件の収益力を高められるメリットがたくさんあります。不動産投資の収益アップのため、お持ちの物件で可能な施策を考えてみてください。