ワンルームマンション投資をするオーナーにとって空室は、一番の悩みといっても過言ではありません。そのため、空室時の家賃を保証してくれる「空室保証」がマンションオーナーから人気を集めています。しかし、この空室保証には損をする可能性があることをご存じでしょうか。この記事では、ワンルームマンション投資の空室保証の仕組みやメリット・デメリット、さらに、契約時の注意点について解説します。

ワンルームマンション投資の空室保証とは？

空室保証とは、その名の通りワンルームマンション投資で空室が出た際の賃料を保証するシステムのことです。具体的には、保証会社とオーナーが契約を結び、空室が出たときは保証会社が賃料を補填します。つまり、毎月保証金を払って万が一のリスクに備える、保険のようなイメージです。

ただし空室が出たとしても、通常の家賃と同じ額が保証されるわけではありません。一般的には、賃料の8～9割程度を補填するケースが大半を占めています。なお、空室保証の保険料は家賃の〇％と定められることが多く、その金額は物件によって異なるので注意が必要です。

空室保証とサブリースの違いとは？

ワンルームマンション投資の家賃収入を保証する制度には、空室保証の他に「サブリース」があります。サブリースとは、不動産会社が物件を一括で借り上げて運営するシステムです。空室保証とサブリースの違いは、契約内容にあります。不動産会社や保証会社が空室時の家賃を保証する空室保証に対し、サブリースは不動産会社やサブリース会社が一括借り上げ契約をすることです。

空室保証の場合、運営の権限はオーナー側にあります。そのため、修繕工事や家賃の見直しなどはオーナーに決定権があるケースがほとんどです。また、サブリースでは受け取ることのできない敷金や礼金、更新料も空室保証の場合はオーナーが受け取ります。

サブリースについて、もっと詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

【メリットとデメリット】ワンルームマンション投資のサブリースの仕組みについて

ワンルームマンション投資の空室保証のメリット

空室保証のメリットは、以下の3つです。1つずつ見ていきましょう。

安定した家賃収入が得られる

空室保証契約をすると家賃の8～9割が保証されるため、空室に怯えることなくマンション経営ができます。安定した収入が見込めるため、ローンの審査に通りやすくなることも大きなメリットといえるでしょう。

敷金・礼金・更新料が受け取れる

空室保証の場合、オーナーは敷金・礼金・更新料を受け取ることができます。家賃以外の収入が見込めるのは嬉しいポイントです。

稼働率に応じて収入が増える

サブリースは、稼働率に関係なく一定の家賃収入を得られる仕組みです。裏を返せば、空室が出なかったとしても同じ金額しか得られません。一方、空室保証の場合は、空室が出なければ家賃の満額を手にできるため、稼働率が高いマンションなら収入を増やせます。

ワンルームマンション投資の空室保証のデメリット

では次に、空室保証のデメリットを見てみましょう。

家賃の満額は保証されない

空室保証は、家賃の全額が保証されるわけではありません。一般的な空室保証契約で保証されるのは家賃の8～9割なので、9割以上の稼働率があるマンションは、保証料を払うだけ損をしてしまいます。空室保証契約をする際は、マンションの稼働率がどのくらい見込めるのかをしっかり調査することが重要です。

保証料を負担しなくてはならない

空室保証契約を結ぶ際は、一定の保証料を支払わなくてはなりません。この保証料は、マンションの稼働率に関係なく支払う必要があるため、稼働率の高いマンションの場合は損をする可能性があります。

マンションの管理はオーナー自身

空室保証の場合は、オーナーがマンション管理を行います。そのため、空室が出たときの入居者募集や、住民トラブルの対応、家賃の回収などもオーナー自ら行わなくてはなりません。ただし、自分で物件管理ができない場合は、不動産会社に賃貸管理を委託することができます。その際は、管理費として別途費用が発生するので注意しましょう。

ワンルームマンション投資の空室保証における注意点

ワンルームマンションの空室保証契約をする場合は、以下の点に注意が必要です。

物件に見合った契約を選ぶ

空室リスクを軽減するために、空室保証契約をしたいと考える方は多いでしょう。しかし、経営するワンルームマンションに必要な契約なのかを見極めて選択する必要があります。たとえば、駅近のマンションや、なかなか空室が出ない人気マンションの場合は稼働率も高いため、空室保証は必要ないかもしれません。経営するマンションに空室リスクがあるかどうかを検討することが大切です。

家賃の滞納は保証対象外となるため要注意

空室保証で保証されるのは、あくまで空室のときだけです。すなわち、入居者の家賃の支払いが滞っている場合は保証されません。さらに、入居者に対して家賃の催促をしたり、家賃を回収したりする業務はオーナー自身が行う必要があります。

無理のない返済計画を立てる

先述した通り、空室保証にはローン審査が通りやすくなるメリットがあります。そのため中には、当初の計画よりも多くお金を借りようとする人もいるでしょう。しかし、無理なく返済できるローンを組まないと返済計画に支障をきたします。結果的に、マンション投資の失敗につながるため注意しましょう。

成功のカギは資金計画と不動産会社にあり

ワンルームマンション投資をする際は、余裕のある資金計画が求められます。なぜなら、マンション投資にはさまざまなトラブルが起こり得るからです。空室や家賃の値下げ、入居者の家賃滞納など、あらゆるリスクに対処できるよう資金計画を立てます。また、経年劣化による修繕やリフォームなどの費用もあらかじめ見積もっておくと安心です。

さらに、ワンルームマンション投資を成功させるには、自分と相性の良い不動産会社を見つけることも必要でしょう。そうはいっても、数ある不動産会社の中から1つの会社を選ぶのは難しいことかもしれません。そのため、初めから1つの会社に絞るのではなく、複数の不動産会社に相談し、いろいろな角度から比較検討することをおすすめします。きっと、信頼できる不動産会社を見つけられるはずです。