これからワンルームマンション投資を始めようと考えている方は、検討中の商談相手が「悪徳業者」ではないかどうかを見極めることが大切です。なぜなら、投資初心者や副業として投資を始める方の無知に付け込み、利益を搾取しようとする悪徳業者が少なからず存在しているためです。
この記事では、ワンルームマンション投資家を狙う悪徳業者の特徴を紹介し、騙されないための対策を解説していきます。
ワンルームマンション投資家を狙う悪徳業者は、詐欺として訴えられないよう巧妙な言い回しで、物件を購入させようとしてきます。
巧みな話術に惑わされないために、悪徳業者の特徴を把握しましょう。
悪徳業者は、非常識に好条件な提案を持ちかけて、物件購入を勧誘する傾向があります。利回りが高く見えるような見せ方も手段のひとつです。
利回りとは、収入である家賃の額から経費などを差し引いた、手元に残る利益のパーセンテージです。家賃額から金融機関へのローン返済額などを引いた差額分が、投資の利益になります。
注意すべきは、家賃収入から差し引く金額に、ローン返済以外の諸費用が見込まれているかどうかです。「表面利回り」「グロス利回り」「想定利回り」と記載されている場合は、ローンの返済額のみを経費と扱い、他に必要な諸費用が考慮されていない可能性が高いでしょう。
ワンルームマンション投資では、ローン返済額以外にも以下のような諸経費が必要です。
・管理費／修繕積立金
・賃貸管理手数料
・リフォーム・設備交換費用
・固定資産税・都市計画税
・火災保険料
これらの諸経費について何も説明がなければ、悪徳業者である可能性を疑ってください。
メリットしか話さない担当者にも注意しましょう。マニュアルに沿って案内をしているだけで、本当に不動産に詳しい業者ではないかもしれません。
例えば、以下のようなセールストークは、悪徳業者がよく利用するうたい文句です。
「元手ゼロで始められる」
「ずっとプラス収支を維持できる」
「節税になる」
「年金がわりになる」
どれもワンルームマンション投資のメリットではあるものの、デメリットも正しく理解しなければ、投資の成功にはつながりません。
ワンルームマンション投資が年金代わりになると言われる理由は、ローン完済後に家賃収入が得られる可能性があるためです。しかし、何十年も先にどれほどの利益が得られるかは不透明です。さらに、ローン完済までの間に維持費や修繕費もかかります。
このように、メリットを知っているだけでは損をしてしまう可能性があります。
業者選定の際には、デメリットをきちんと伝えてくれるかどうかもチェックしましょう。
「空室になっても家賃保証があるので大丈夫です」と安心を強調するパターンにも気をつけましょう。
「家賃保証」や「サブリース契約」と呼ばれる空室時の家賃を補填できる仕組みがあるのは事実ですが、こちらも注意点があります。
サブリース契約をしていると、入居者が退去しても管理業者からオーナーに家賃が支払われる代わりに、入居者が支払う家賃の1〜2割ほどの手数料を管理業者に支払う必要があります。
一般的に2〜5年ほどの期間契約が定められており、期間満了後は入居者からの家賃額自体を見直される可能性もあります。
期間の制限なく家賃保証が続くような言い方をしたり、デメリットを説明しなかったりする業者は警戒すべきです。
空室保証のリスクや注意点については、こちらの記事もご確認ください
⇒『【損する可能性も？】ワンルームマンション投資の空室保証について』
ワンルームマンション投資の良いところばかり説明して、リスクについて言及しない業者も誠実とは言えません。当然ながら、投資にはリターンに見合うリスクがあります。
不動産投資の代表的なリスクを以下にまとめました。
・入居者の退去による空室
・入居者の家賃滞納やトラブル
・家賃の値下がりなどによる収支バランスの崩壊
・自身のマイホームローンを組む際に不利
これらのリスクについて、全く説明をしなかったり、「大丈夫ですよ」とはぐらかしたりして、物件購入に誘導するのは悪徳業者の手口です。
物件購入後に運用方法の相談もできるように、リターンとリスクのどちらもしっかりと説明してくれる不動産パートナーを選びましょう。
契約や手付金の支払いを不自然に急かす行動は、悪徳業者の特徴です。
投資物件だったとしても、大きな額の買い物である不動産購入では、しっかり冷静な判断をしなければなりません。
下記のような言い方をされる場合は、その場で決断しないようにしましょう。
「今日中に手付金を払えなければ、他の顧客に買われる」
「今日決めてもらえなければ、条件が悪くなる」
手付金を支払った途端に音信不通になる悪質な詐欺も発生しています。
冷静な判断ができないような状況に急かしてくる業者は要注意です。
悪徳業者に惑わされないために、投資家がとるべき行動についてお伝えします。
悪徳業者を見分けて良い物件かどうかを判断できれば、ワンルームマンション投資の成功につなげられます。
悪徳業者は、初心者の無知につけ込み、投資のリスクやデメリットを説明せずに何とか物件を買わせようとしてきます。不動産投資の知識があれば、自身の身を守ることができます。
不動産投資の知識をつけるには
・不動産投資に関する書籍を読む
・安心できる機関のセミナーなどに参加する
・他の不動産投資家と交流の機会を持つ
・いくつかの不動産業者に相談して比較する
などの方法があります。
積極的に知識をつけ、業者からの情報だけに頼らないようにしましょう。
悪徳業者の提示する情報は、条件の良い物件に見せかけてられている可能性があります。
・実際の相場よりも高い家賃で利回り計算されている
・売却総定額を高く見積もって利益が残るように見せている
このような情報では、購入すべき物件か判断できません。
購入する物件の周辺の不動産情報は、インターネットの不動産サイトでも調べられます。
相場とかけ離れた数字になっていないか確認しましょう。
初心者投資家を狙うのは、巧妙な語り口の悪徳業者だけではありません。信頼させておいて利益だけ持ち逃げするような悪質な詐欺の集団もいます。
悪質な詐欺の手口は多様にあります。
・手付金を払ったら音信不通になる
・満室を偽装して高く売りつける・恋愛感情を利用して不動産購入を持ちかける
詐欺集団がどのような手口を使っているかを把握しておけば、不当な契約を結ばずに済みます。
詐欺に遭わないための対策は下記の記事でも紹介しています。
⇒『【主な手口と対策】ワンルームマンション投資で詐欺に合わないためには？』
悪徳業者に騙されてしまった場合には、早めにリカバリーの行動を取りましょう。まずは、購入した物件の収支計算を見直し、しっかりと利益が見込めるかチェックします。可能であれば、不動産投資に知見のあるプロに相談すると良いでしょう。
改善策などを考慮しても利益が見込めなければ、早期に売却する決断も必要です。一般的に不動産価値は築年数と共に下がっていくため、早めに売ることが損切りになります。
詐欺の場合は、至急消費生活センターなどの公的機関に相談してください。
信頼できる業者から物件を購入できれば、ワンルームマンション投資の成功の可能性が高まります。
不動産の運用方法や相場などに詳しい業者であれば、物件の購入後も運用について相談できます。
例えば、
・空室になったときの対策
・地域相場が下がった時の対策
・適切な売却時期
などを判断するには、近隣の取引情報や家賃相場の変動を把握していることが求められます。
自分たちの利益しか考えていない悪徳業者は、それらの情報を知るはずがありません。
適切な判断を重ねていけば、ワンルームマンション投資は堅実に不労所得を積み上げられる投資方法です。パートナーとなる業者を見極めて、不動産運用を成功させましょう。
