「マンションを売却したいけど消費税ってかかるの？」

「どんな風に税金の支払いが発生するんだろう」

そんな疑問をお持ちではないでしょうか？

結論から言うと、投資用マンションの売却には消費税は課税されます。
しかし納税の義務があるかどうかは別の話になります。

今回のコラムでは、税金に関する不安を解消するための「不動産売買における消費税の関係」「どんなパターンだと支払い義務が生じるのか」について解説していきます。
ぜひ参考に

｜投資用マンションに消費税が発生する理由とは

消費税とは、物を売ったりサービスを提供した時などの取引が対象となる税金で、以下の要件を全て満たしたものに課税されます。

「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります。」

消費税のしくみ｜国税庁

国税庁の説明によると、以下に当てはまるものが消費税課税の対象となるポイントということがわかります。

・国内での取引
・事業者が事業として取引を行う
・商品の販売や資産の譲渡
・知識や技術、サービスの提供

では個人が行う不動産売買において、なぜ消費税がかかるのかを見ていきましょう。

課税対象か否かの分かれ目

課税対象に当てはまるポイントは、事業用のマンションかどうかという点です。

消費税のしくみは、事業者が事業として対価を得る時に発生します。
つまり、自分で住むために購入したマンションを売却する際には消費税はかかりません。

ワンルームマンション投資は、一般的に入居者から賃料を得る事業として物件を購入しているので、売却の際には消費税の課税対象となります。

ちなみに不動産売買では、土地部分には消費税はかからず、建物部分の売却のみへ課税されます。

｜免税事業者にあてはまると消費税の納税義務はない

投資用ワンルームマンションの売却には消費税がかかることがわかりましたが、課税されることと納税義務があるかどうかは別となります。

理由は、事業者の中には消費税を納税している「課税事業者」と、納税義務のない「免税事業者」に分けられるというところがポイントとなります。

免税事業者制度とは？

本来、消費税は事業者が消費者から預かっているものなので、消費者の代わりに納税が必要です。
ただし一定の要件を満たすことで免税事業者となり、消費税の申告や納付を免除される制度があるのです。

免税事業者かどうかはどのように判断される？

個人または法人基準となる期間の課税売上高が1,000万円を超えていないこと、つまり「取引の規模が比較的小さいこと」が基準となります。

基準期間とは、個人の場合は前々年、法人の場合は前々事業年度のことを言います。
新たに設立された事業では、前々年の基準期間が存在しないため、基本的には2年目まで免税となります。

ただし、特定期間（個人の場合は前年の1〜6月、法人の場合は前事業年度開始から６ヶ月間）に課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者となりますので要注意です。

課税売上高とは消費税がかかる売り上げのことを指します。
ワンルームマンションを居住用として賃貸している場合の賃料は非課税ですので含まれません。

ですので、基本的にはマンションの賃貸経営をしている大家さんは消費税の課税対象になることはありません。

ただし、次の場合は課税事業者に該当している場合があります。

１．不動産以外にも事業を行っている方
２．二年前にも物件を売却している方

この場合は、課税対象になる売上高が1,000万円を超えていた場合、課税事業者として消費税納税の義務が生じますので注意してください。

インボイス制度について

2023年10月より「インボイス制度」が開始されました。
この制度は、売り手が買い手に対して正確な適用税率や消費税額を伝えるものです。
これにより、インボイス制度に対応している請求書や領収書でなければ、買い手側が「仕入税額控除」を受けられなくなりました。

不動産のオーナーさんもインボイスの登録が必要なのか気になりますよね。

これまでにご説明したように、賃料に関しては非課税ですのでインボイス制度の影響はありません。また、売却の際も免税事業者であればインボイス登録をして納税するかどうかは任意です。

影響するとすれば、買い手側が課税事業者である場合、「仕入税額控除」を受けるためにインボイスの対応を求められる可能性はあります。

ただし、現在では「再販目的の不動産仕入れ」であれば税額控除を受けられることになっているため、投資マンションの買取業者へ売却する場合は問題ないと考えて良いでしょう。

｜ワンルームマンション売却時にかかるその他の税金

ワンルームマンションのオーナーさんには消費税納付義務が発生するケースは少ないことをご説明しましたが、売却の際には他にも次のような税金が関わってきます。

・印紙税
個人や法人が作成する「課税文書」にかかる税金です。
不動産売買では、売買契約書に印紙を貼付する必要があり、売買価格によって金額が決まります。

・抵当権抹消にかかる登録免許税
国が管理する登記簿に記録する際の手続きにかかる税金です。
ローンの残債が残っている場合、抵当権抹消の手続きに必要になります。
土地と建物の２件で2,000円ですが、一般的に司法書士に代理申請を依頼するため別途報酬が必要となります。

・譲渡所得税
ワンルームマンションを売却することで利益が発生した場合は、その利益に対して所得税や住民税を支払う必要があります。

まとめ：投資物件売却時の消費税について理解しておきましょう

不動産の売買には大きな金額が動くため、関わる消費税の額も大きくなります。
そのため、自分には関係ないと思っていたら、後から納税の義務があることがわかり資金計画が大きく変わってしまったというケースも稀にあります。

税金の仕組みはとてもややこしいですが、不動産投資をきっかけに正しい知識を身につけておくことをおすすめします。

「これは消費税の課税対象となる取引なのか」また「ご自身の状況は免税事業者に該当するのか」といった違いを事前に把握できるようにしておきましょう。