投資用ワンルームマンションを所有していて、こんな不安を感じていませんか。

こうした「これからの収支」への不安は、決してあなただけが抱えているものではありません。同じ理由で売却を検討するオーナーは、この1〜2年で大きく増えています。

売却理由「将来の不安」が31％から44％に増加

投資用ワンルームマンション売却サービス「ReTrue（リトゥルー）」に寄せられた売却相談を分析したところ、「将来の不安」を理由とする相談の割合が大きく伸びていました。

売却理由の内訳を前年と比べると、次のようになります。

2026年の売却理由は、1位「将来の不安」44％、2位「収支悪化・損切り」22％、3位「住宅ローンが組めない」13％、4位「利益確定」12％という結果でした。金利上昇によるローン返済負担への懸念に加え、物価・人件費・修繕費・管理コストなどの上昇が、長期保有への不安につながっていると当社ではみています。

なぜ「保有し続けること」への不安が広がっているのか

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後、政策金利の引き上げを進めています。2026年9月18日には政策金利を1.25％程度へ引き上げました。また総務省統計局によると、2026年8月の全国消費者物価指数は総合で前年同月比1.9％上昇しています。投資用マンションの将来収支には、次の3つが重なって影響する可能性があります。

① 金利上昇によるローン返済負担の増加

変動金利でローンを組んでいる場合、金利の引き上げに応じて毎月の返済額が増えていきます。

② 維持・管理コストの上昇

物価や人件費の上昇によって、管理費・修繕積立金などの維持・管理コストが増加する可能性があります。

③ 賃料は同じ割合で上がるとは限らない

物価が上昇しても、賃料が同じ割合で上昇するとは限りません。支出が増える一方で収入が追いつかなければ、収支は悪化していきます。

【自社試算】金利が上がると、大阪の平均的なワンルームの収支はどう変わるか

「将来の不安」を具体的な数字で確認するため、当社が2026年4月に公表した「全国785件取扱実績レポート」における大阪府の平均条件（平均価格1,714万円、平均賃料71,537円／月、利回り中央値4.32％）をもとに、金利上昇時の年間キャッシュフローを試算しました。

金利別の年間キャッシュフロー

金利が1.0％上昇すると、年間の収支は約11万円悪化する計算です。現状の1.8％水準ではわずかにプラスでも、2.3％を超えるとマイナスに転じます。

さらに修繕積立金が月5,000円上がった場合

金利1.5％上昇と修繕積立金の増額が重なると、10年間の持ち出しは約180万円に達します。大阪府は6都市の中でも利回りの分布幅が最も小さく、「利回りで逃げる余地が小さい」市場特性があり、金利や管理コストの変化がそのまま収支の変化に直結しやすい点も特徴です。

※本試算は残債全額に新金利が適用される前提の簡易試算です。実際の返済額は金融機関の条件（見直し時期、返済額の上限ルールの有無等）や残債・残期間によって異なります。

「利益確定」から「将来の不安」へ

今回の調査で特徴的なのは、「利益確定」が16％から12％へ低下する一方、「将来の不安」が31％から44％へ大きく上昇したことです。当社に寄せられる相談でも、単に「利益が出たから売却する」のではなく、将来のキャッシュフローを懸念する声が増えています。

これからの投資用マンションでは、購入時の表面利回りだけでなく、金利・賃料・管理費・修繕費などが変化した場合の「長期的な手残り収支」を確認することが、これまで以上に重要になると当社は考えています。

代表コメント

よくある質問

Q. 投資用ワンルームの売却理由で最も多いのは何ですか？

ReTrueに寄せられた2026年の売却相談では、「将来の不安」が44％で最多でした。2024〜2025年の31％から13ポイント増えています。

Q. 金利が1％上がると、ワンルームの収支はどのくらい変わりますか？

大阪府の平均的な条件（物件価格1,714万円・全額借入35年）で試算すると、金利1.8％から2.8％への上昇で年間キャッシュフローは約11万円悪化します。実際の影響は金融機関の条件や残債・残期間によって異なります。

Q. 保有を続けるか売却するか、どう判断すればいいですか？

表面利回りだけでなく、金利・賃料・管理費・修繕費が変化した場合の長期的な手残り収支を確認することが大切です。ReTrueでは「保有を続けた場合」と「売却した場合」の将来収支シミュレーションをご提供しています。

調査概要